Professionnels des baux, les Commissaires de Justice de la SELARL LEX'ACTES rédigent et délivrent vos congés concernant les locaux d'habitation principale, les locaux commerciaux, ou locaux professionnels.
Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants.
Attention : le congé vaut offre de vente. Le locataire dispose alors de deux mois pour répondre à l’offre de vente, son silence valant refus. S’il accepte d’acquérir le logement, il a deux mois pour signer l’acte de vente (quatre s’il a recours à un prêt).
Parmi les motifs qui entrent dans cette catégorie, on trouve par exemple les résiliations de baux pour troubles de voisinage, la sous-location interdite, ou encore des retards répétés et avérés du paiement du loyer.
Le congé délivré par le bailleur prend effet à l'échéance du bail.
Le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis de trois mois pour un local non meublé. Cependant, ce délai il peut être réduit à un mois lorsque le locataire justifie:
et un mois pour une location meublée.
Le congé est un acte extrêmement lourd de conséquences puisque sa validité est soumise à de nombreuses conditions de fond et de forme.
La signification du congé par Commissaire de Justice est le seul moyen de s'assurer pleinement de l'opposabilité du congé à son destinataire, que vous soyez bailleur ou locataire.
En principe, le bailleur ne peut résilier le bail commercial qu’il a contracté avec son locataire qu’à l’issue de son terme.
A défaut de congé, le bail se poursuit pour une durée indéterminée : on appelle cela la tacite prolongation. Afin d’éviter cette situation de prolongation indéfinie, il est fortement conseillé de donner congé à son locataire en lui offrant la possibilité de renouveler le bail.
Résiliation au terme du bail
Le bailleur qui entend résilier le bail commercial doit donner congé sans offre de renouvellement à son locataire par acte commissaire, pour le terme de celui-ci au moins six mois à l’avance.
Résiliation après la prolongation tacite du bail commercial
S’il se poursuit par tacite prolongation, le bailleur peut donner congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (L145-9 du Code de Commerce)
ATTENTION
Ce congé doit impérativement être signifie au preneur par acte commissaire de justice, et préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial conclu avec son locataire sans lui verser une quelconque indemnité d’éviction en lui délivrant un congé s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, ou s’il est établi que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux.
Congé pour motif grave et légitime
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (art. L. 145-17 du Code de Commerce)
Le Code de Commerce ne prévoit pas de liste exhaustive concernant ces motifs.
Les Juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la légitimité des motifs invoqués.
Sont ainsi reconnus par les Juges comme étant graves et légitimes, les motifs suivants :
Lorsque l’immeuble est insalubre ou dangereux
Lorsque l’immeuble est insalubre et qu’un arrêté préfectoral a ordonné sa démolition, ou a interdit de l’habiter, le bailleur peut refuser le renouvellement, sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. Il en est de même lorsque l’immeuble est trop dangereux pour être occupé. D’ailleurs, le propriétaire n’a pas l’obligation de reconstruire l’immeuble ou, s’il le fait, d’y inclure des locaux commerciaux. Mais s’il choisit d’y édifier des locaux commerciaux, l’ancien locataire a un droit de priorité, même si le propriétaire envisage de les exploiter lui-même. Pour cela, le locataire doit, lorsqu’il quitte les lieux ou 3 mois après son départ, faire savoir au propriétaire qu’il entend se prévaloir de son droit de priorité, par l’intermédiaire d’un commissaire.
Dénégation au statut des baux commerciaux
Le bailleur peut s’opposer au paiement de l’indemnité d’éviction lorsqu’il se rend compte que son locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux
Il existe des exceptions légales aux termes desquelles le bailleur peut résilier de manière anticipée le bail.
Le bailleur peut donner congé à son locataire à chaque période triennale dans les cas suivants :
Le bailleur devra lui verser une indemnité d’éviction ou lui proposer un local de remplacement équivalent.
Le congé avec offre de renouvellement à l'initiative du bailleur
Le bailleur qui souhaite éviter ou mettre fin à la tacite reconduction du bail qu’il a conclu avec son locataire doit lui délivrer un congé avec offre de renouvellement. Il pourra ainsi lui demander un nouveau loyer.
Le congé devra être signifié par le bailleur au moins six mois avant la fin du bail et prendra effet à cette date.
Contrairement au bailleur qui ne peut, sauf exceptions, donner congé à son locataire qu’à l’issue du bail, le preneur peut donner congé à l’expiration de chaque periode triennale (le fameux 3-6-9), au moins six mois à l’avance.
Si la volonté de mettre fin au bail a lieu durant la tacite prolongation, le congé devra être donné, toujours 6 mois à l’avance, mais pour le dernier jour du trimestre civil.
ATTENTION
Le congé donné par le locataire peut être réalisé par LRAR.
Mais le délai ne court qu’à compter DE LA RECEPTION de ladite lettre.
Ainsi, si votre bailleur n’est pas allé réceptionner votre congé, il sera réputé n’avoir jamais été donné.
Priviligiez le conge par commissaire de justice : en présence ou absence de votre propriétaire, la date de délivrance du congé sera la même
Le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial ne pourra le faire, qu’à défaut de congé de la part du bailleur, en application de l’article L. 145-10 al 1 du Code de commerce.
Cette demande devra être réalisée dans les six mois qui precedent la fin du bail, ou à tout moment au cours de sa prolongation
Le bailleur aura alors trois mois pour vous indiquer s’il refuse votre demande. À défaut de réponse, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
S’il refuse, vous aurez alors deux ans pour contester sa décision et demander une indemnité d’éviction devant le Tribunal compétent.