Donner congé d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial

Le congé est une cause d'extinction du bail

Professionnels des baux, les Huissiers de Justice de la SELARL LAMANDIN ROCHE THUET rédigent et délivrent vos congés concernant les locaux d'habitation principale, les locaux commerciaux, ou locaux professionnels.

Baux d'habitation

Le congé ne peut être donné à votre locataire que dans trois hypothèses

  • Aux fins de reprise du logement pour habiter

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants.

  • Aux fins de Vente du logement

Attention : le congé vaut offre de vente. Le locataire dispose alors de deux mois pour répondre à l’offre de vente, son silence valant refus. S’il accepte d’acquérir le logement, il a deux mois pour signer l’acte de vente (quatre s’il a recours à un prêt).

  • Pour un motif légitime et sérieux

Parmi les motifs qui entrent dans cette catégorie, on trouve par exemple les résiliations de baux pour troubles de voisinage, la sous-location interdite, ou encore des retards répétés et avérés du paiement du loyer.

Le congé délivré par le bailleur prend effet à l'échéance du bail.

Le bailleur qui entend donner congé doit respecter un préavis de six mois (trois mois pour une location meublée).

Le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis de trois mois pour un local non meublé. Cependant, ce délai il peut être réduit à un mois lorsque le locataire justifie:

  • d'un premier emploi
  • d'une mutation professionnelle
  • de perte d'emploi
  • d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  • du bénéfice du revenu de solidarité active (RSA)
  • que le logement se situe dans une zone tendue
  • que l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
  • que  le locataire bénéficie de l'allocation adulte handicapé
  • que le locataire s'est vu attribuer un logement social

et un mois pour une location meublée.

Bail commercial

Le congé est un acte extrêmement lourd de conséquences puisque sa validité est soumise à de nombreuses conditions de fond et de forme.

La signification du congé par Huissier de Justice est le seul moyen de s'assurer pleinement de l'opposabilité du congé à son destinataire, que vous soyez bailleur ou locataire.

En principe, le bailleur ne peut résilier le bail commercial qu’il a contracté avec son locataire qu’à l’issue de son terme.

A défaut de congé, le bail se poursuit pour une durée indéterminée : on appelle cela la tacite prolongation. Afin d’éviter cette situation de prolongation indéfinie, il est fortement conseillé de donner congé à son locataire en lui offrant la possibilité de renouveler le bail.

Dans quels cas  le bail peut être résilié à l’initiative du bailleur ?

Résiliation au terme du bail

Le bailleur qui entend résilier le bail commercial doit donner congé sans offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier, pour le terme de celui-ci au moins six mois à l’avance.

Résiliation après la prolongation tacite du bail commercial

S’il se poursuit par tacite prolongation, le bailleur peut donner congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (L145-9 du Code de Commerce)

ATTENTION

Ce congé doit impérativement être signifie au preneur par acte d’huissier de justice, et préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial conclu avec son locataire sans lui verser une quelconque indemnité d’éviction en lui délivrant un congé s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, ou s’il est établi que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux.

Congé pour motif grave et légitime

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (art. L. 145-17 du Code de Commerce)

Le Code de Commerce ne prévoit pas de liste exhaustive concernant ces motifs.
Les Juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la légitimité des motifs invoqués.
Sont ainsi reconnus par les Juges comme étant graves et légitimes, les motifs suivants :

  • le défaut de paiement des loyers
  • le défaut ou la cessation d’exploitation du fonds
  • l’absence de réparations auxquelles le locataire est tenu
  • la transformation des lieux loués effectuée sans l’accord du propriétaire (démolitions, réalisation de travaux, etc.)
  • le changement de destination réalisé en dehors d’une procédure de déspécialisation
  • les infractions aux clauses du bail relatives à la cession (cession réalisée en l’absence de l’accord préalable du propriétaire, par exemple)
  • les infractions relatives à la sous-location (sous-location non autorisée par le bailleur, défaut d’invitation à concourir à l’acte)
  • la mise en location-gérance du fonds alors que le bail l'interdit expressément
  • les violences, physiques ou verbales, exercées par le locataire sur le bailleur

Lorsque l’immeuble est insalubre ou dangereux

Lorsque l’immeuble est insalubre et qu’un arrêté préfectoral a ordonné sa démolition, ou a interdit de l’habiter, le bailleur peut refuser le renouvellement, sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. Il en est de même lorsque l’immeuble est trop dangereux pour être occupé. D’ailleurs, le propriétaire n’a pas l’obligation de reconstruire l’immeuble ou, s’il le fait, d’y inclure des locaux commerciaux. Mais s’il choisit d’y édifier des locaux commerciaux, l’ancien locataire a un droit de priorité, même si le propriétaire envisage de les exploiter lui-même. Pour cela, le locataire doit, lorsqu’il quitte les lieux ou 3 mois après son départ, faire savoir au propriétaire qu’il entend se prévaloir de son droit de priorité, par l’intermédiaire d’un huissier.

Dénégation au statut des baux commerciaux

Le bailleur peut s’opposer au paiement de l’indemnité d’éviction lorsqu’il se rend compte que son locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux

Il existe des exceptions légales aux termes desquelles le bailleur peut résilier de manière anticipée le bail.

Le bailleur peut donner congé à son locataire à chaque période triennale dans les cas suivants :

  • en cas de construction ou reconstruction de l’immeuble existant
  • en cas de surélévation de l’immeuble
  • la réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage
  • l’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
  • en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ou d’une opération de restauration immobilière

Le bailleur devra lui verser une indemnité d’éviction ou lui proposer un local de remplacement équivalent.

Le congé avec offre de renouvellement à l'initiative du bailleur

Le bailleur qui souhaite éviter ou mettre fin à la tacite reconduction du bail qu’il a conclu avec son locataire doit lui délivrer un congé avec offre de renouvellement. Il pourra ainsi lui demander un nouveau loyer.

Le congé devra être signifié par le bailleur au moins six mois avant la fin du bail et prendra effet à cette date.

  • Si vous souhaitez mettre fin à votre bail

Contrairement au bailleur qui ne peut, sauf exceptions, donner congé à son locataire qu’à l’issue du bail, le preneur peut donner congé à l’expiration de chaque periode triennale (le fameux 3-6-9), au moins six mois à l’avance.

Si la volonté de mettre fin au bail a lieu durant la tacite prolongation, le congé devra être donné, toujours 6 mois à l’avance, mais pour le dernier jour du trimestre civil.

ATTENTION

Le congé donné par le locataire peut être réalisé par LRAR.
Mais le délai ne court qu’à compter DE LA RECEPTION de ladite lettre.
Ainsi, si votre bailleur n’est pas allé réceptionner votre congé, il sera réputé n’avoir jamais été donné.

Priviligiez le conge par huissier de justice : en présence ou absence de votre propriétaire, la date de délivrance du congé sera la même

  • Si vous souhaitez renouveler votre bail

Le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial ne pourra le faire, qu’à défaut de congé de la part du bailleur, en application de l’article L. 145-10 al 1 du Code de commerce.

Cette demande devra être réalisée dans les six mois qui precedent la fin du bail, ou à tout moment au cours de sa prolongation

Le bailleur aura alors trois mois pour vous indiquer s’il refuse votre demande. À défaut de réponse, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

S’il refuse, vous aurez alors deux ans pour contester sa décision et demander une indemnité d’éviction devant le Tribunal compétent.

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